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Ce nouveau compte aidera-t-il les premiers acheteurs?

Buying a property. Flat design vector illustration.
Illustration Adobe Stock

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Nous étions quelques-uns à penser que ce compte libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), présenté en campagne électorale, n’était que de la poudre aux yeux. Eh bien non ! Chrystia Freeland nous confirme que le gouvernement va de l’avant avec cette affaire-là ! 

La version dévoilée par la ministre des Finances a évolué par rapport au projet annoncé à l’automne dernier. En mieux ? Discutable. Au final, je ne vois pas en quoi ce énième compte enregistré changera la dynamique pour les premiers acheteurs. En plus, on pourrait y voir une forme d’injustice fiscale.

Le CELIAPP

Les grandes lignes, d’abord :

Les cotisations à ce compte sont limitées à 8000 $ par année et elles donnent droit à des déductions d’impôt. Plus le taux d’imposition d’un particulier sera élevé, plus les contributions seront payantes. Les droits inutilisés d’une année ne peuvent pas être reportés l’année suivante. Les contributions totales sont plafonnées à 40 000 $.

Quand le compte est vidé en vue d’acquérir une première maison, les retraits sont non imposables. Donc, l’aspirant propriétaire profite d’une déduction fiscale au moment du dépôt, sans être imposé au retrait. C’est la particularité du compte, qui réunit les avantages du REER et du CELI.

Pour ouvrir un CELIAPP, on ne doit pas avoir été propriétaire de son lieu de résidence au cours des quatre années précédentes. Dans le projet préliminaire, les libéraux avaient évoqué une limite d’âge, 40 ans, pour utiliser les sommes accumulées. Ce détail a sauté.

Après l’ouverture d’un CELIAPP, on a quinze ans pour acheter une maison, à défaut de quoi le compte doit être fermé. Son contenu devra être retiré avec impôt à la clé ou transféré vers un REER.

Point important, lorsqu’on utilise le CELIAPP, on ne peut pas recourir au RAP. Ce dernier permet de retirer du REER jusqu’à 35 000 $ sans impôt, mais la somme doit être remboursée sur 15 ans. Le RAP risque donc de perdre de l’attrait. Il conserve cependant un avantage : on peut y faire appel plus d’une fois dans sa vie, alors que pour le CELIAPP, on a une seule chance.

Ça devient compliqué

Le but de cette mesure est d’aider les ménages à accumuler une mise de fonds, le principal défi des premiers acheteurs. On aurait pu hausser les montants du RAP de 5000 $, et on aurait obtenu un résultat semblable.

L’avantage du CELIAPP se fait sentir après l’achat de la maison, du fait qu’on n’a pas à se rembourser soi-même sur 15 ans.

À mon avis, plutôt que de créer un autre compte (qui s’ajoute au CELI, au REER, au REEE, etc.), il aurait été plus simple d’augmenter les retraits autorisés en vertu du RAP, de 35 000 $ à 50 000 $, et de faire passer la période de remboursement de 15 à 20 ans. Ainsi, un couple aurait pu retirer 100 000 $ de ses REER pour faire une mise de fonds.

La complexité vient aussi des possibilités de transferts entre le CELIAPP et le REER. Le contenu d’un CELIAPP peut être transféré vers un REER, sans réduire les droits de cotisation à ce dernier. Mine de rien, Ottawa offre un espace REER supplémentaire de 40 000 $ pour ceux qui ouvriraient un CELIAPP sans l’utiliser pour une propriété.

Le fédéral permettra aussi à ceux qui n’ont pas la capacité d’épargner dans le CELIAPP de transférer des sommes de leur REER vers le nouveau compte, sans impact fiscal, au rythme 8000 $ par année. Dans ce sens-là, cependant, il semble y avoir un piège. Les transferts mènent à la perte de droits REER, car on ne pourra pas y remettre l’argent qu’on a dirigé vers le CELIAPP.

Conseil pour l’avenir : il faudra toujours ouvrir et maximiser un CELIAPP avant même de songer au REER.

D’autres détails restent à être précisés, signale le fédéral.

Un cadeau fiscal discutable

Le CELIAPP constitue un cadeau fiscal au carré pour les ménages qui ont les moyens d’acheter leur logement.

Tout d’un coup, ces ménages se retrouvent avec 40 000 $ de revenus non imposés afin d’acheter un bien immobilier dont les profits, le jour de la revente, sont à l’abri du fisc.

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