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Hausse des taux d'intérêt : ça va faire mal !

2020.12.24_deposit set
Illustration Adobe Stock

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Lorsqu’on hausse les taux d’intérêt pour combattre une flambée d’inflation, l’ennui, c’est que le traitement risque d’accentuer la douleur avant de soulager le mal. Et quand on nous administre une double dose, il s’en trouvera forcément pour crier « ayoye ! ».

C’est précisément la posologie annoncée hier par la Banque du Canada. Celle-ci a décrété une augmentation de son taux directeur de 50 points de base (0,5 %), un rythme accéléré, ce qui ne s’était pas produit depuis 20 ans.

Quel est l’impact immédiat sur notre portefeuille ? Et sur un horizon de 18 mois, comment le bond des coûts d’emprunt influencera-t-il le secteur de l’immobilier ? 

Impact sur les paiements hypothécaires

Ce relèvement ne prend personne par surprise. Devant l’importance de l’inflation, on anticipait une réponse qui ne l’était pas moins. Le problème pour les consommateurs, c’est que la hausse des taux d’intérêt prendra des mois avant d’infléchir la croissance des prix. Avant de voir la facture de leur épicerie se stabiliser, beaucoup de Québécois vont devoir encaisser une augmentation du coût de leurs dettes hypothécaires. 

Les personnes concernées, pour l’instant, sont les détenteurs d’une hypothèque à taux variable et les propriétaires qui traînent un solde sur leur marge de crédit hypothécaire. « Pour un prêt de 350 000 $ amorti sur 25 ans, l’augmentation d’hier fait grimper les mensualités de 87 $ par mois », calcule Denis Doucet, porte-parole chez Multi-Prêt. 

L’ordre de grandeur évoqué par l’expert colle tout à fait à la réalité. Selon la SCHL, le montant moyen des hypothèques en cours de remboursement s’élève à 247 000 $ au pays. D’après les données du système Centris, le prix médian des habitations unifamiliales dépassait 415 000 $ au Québec au premier trimestre de l’année. La moitié des transactions est alimentée par des accédants à la propriété. Bien qu’une majorité d’acheteurs se tournent vers les taux fixes, beaucoup choisissent le taux variable parce qu’il coûte moins cher au début du contrat. 

Pour toute hypothèque de 25 ans, un bond de 0,5 % des frais d’intérêt représente des coûts supplémentaires de 25 $ par mois par tranche de 100 000 $ de dettes. L’annonce d’hier pourrait mettre à l’épreuve certains ménages dont la marge de manœuvre est déjà mise à mal par l’explosion de la facture d’épicerie et d’essence.

La situation n’affectera pas également tous les adeptes du taux variable. Certains produits hypothécaires laissent inchangées les mensualités, mais augmentent la part consacrée aux intérêts tout en réduisant la portion dédiée au remboursement du capital. Résultat : le solde hypothécaire sera plus élevé à la fin du terme. 

Le taux variable, était-ce une mauvaise idée ? Ça dépend. « Pour le savoir, il faudra comparer son taux moyen durant le terme avec le taux fixe de cinq ans qu’on aurait obtenu à la signature du contrat », explique Denis Doucet. Autrement dit, on peut payer moins cher au début et plus à la fin et en sortir gagnant.

Toutefois, ceux qui ont opté pour le taux variable au cours de la dernière année pourraient regretter leur décision.

  • Écoutez Yves Daoust, directeur de la section Argent du journal de Montréal et du Journal de Québec, sur QUB radio : 

L’immobilier va écoper 

C’est que ça n’a pas fini de monter ! L’économiste Hélène Bégin, de Desjardins, prévoit quatre hausses supplémentaires de 25 points de base d’ici la fin de l’année, ce qui devrait porter le taux directeur à 2 %. Il se situait à 0,25 % au début de l’année, et à 1,75 % avant la pandémie. 

Toute la gamme des taux d’intérêt se trouve maintenant sur la pente ascendante, incluant les taux fixes de 5 ans qui, discrètement, progressent plus vite que les taux variables. Il y a quelques mois à peine, on pouvait décrocher un taux fixe de 5 ans de 2,49 %. Ç’a depuis monté à 3,59 % ! 

« Les nouveaux acheteurs ont bloqué leur taux déjà pour les prochains mois. Ce n’est qu’à l’automne qu’on devrait observer des impacts du coût de financement sur le marché de l’immobilier », affirme Hélène Bégin. 

L’économiste a révisé ses prévisions, et anticipe désormais une baisse du prix de l’immobilier l’année prochaine, de l’ordre de 5 %. Beaucoup d’aspirants acheteurs seront forcés de capituler. « Ils avaient du mal avec la mise de fonds, et maintenant s’ajoutent des intérêts plus élevés. Beaucoup vont renoncer », croit l’économiste. 

On peut regarder la situation sous un angle positif. Si le calme revient du côté des prix, les aspirants acheteurs ressentiront moins l’urgence d’acquérir une maison au plus vite, à des conditions normalement inacceptables.

Mais d’ici là, on risque de souffrir encore un peu. 

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