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Maintenant, comment magasiner son hypothèque ?

Percent symbol with house roof
Photo Adobe Stock

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La Banque du Canada a haussé son taux directeur juste au moment où s’amorce la haute saison hypothécaire. Les coûts de financement s’annoncent donc plus corsés que prévu pour ceux qui magasinent une nouvelle hypothèque.

Pire, certains ménages qui sont à la recherche d’une maison avec la bénédiction de leur banquier courent le risque de ne plus se qualifier pour leur prêt s’ils ne clôturent pas une transaction rapidement.

Voici cinq conseils pour manœuvrer dans ce marché.

1. Course contre la montre pour les premiers acheteurs 

« En ce moment, beaucoup de mes clients sont en panique. Ils cherchent une maison depuis l’automne, ils participent à des enchères sans succès. En juillet, j’en ai plein dans cette situation qui ne se qualifieront plus, j’ai dû les avertir », rapporte Ryan La Haye, courtier hypothécaire sous la l’enseigne Planiprêt.

C’est que pour se voir octroyer le financement nécessaire, un emprunteur doit démontrer qu’il se conforme à des ratios d’endettement sur la base d’un taux d’intérêt plus élevé que celui accordé par le prêteur hypothécaire. C’est ce qu’on appelle le « test de résistance ».

Pour ce test, les banques utilisent le plus élevé d’entre ces deux taux : 5,25 % ou le taux obtenu, plus 2 %. Ceux qui ont fait bloquer un taux ces derniers mois se sont qualifiés à 5,25 %, mais leur garantie échoit pour la plupart en juillet. Les intérêts sur un prêt de cinq ans fixe ont grimpé depuis pour se situer aujourd’hui dans une fourchette de 3,5 % à 4,5 %, et ils sont appelés à poursuivre leur ascension.

À l’échéance de leur garantie, ces acheteurs devront se qualifier de nouveau avec des taux de 6 %, voire 7 %, et beaucoup vont perdre une partie de leur financement.

« Ils pourraient se qualifier de justesse avec un taux variable, mais leur budget va souffrir quand les intérêts vont remonter », met en garde Ryan La Haye.

Le courtier ne recommande pas cette option, il serait plus sage de remettre leur projet ou d’en réduire l’importance.

2. Réserver votre taux sans tarder 

Ceux qui contemplent l’achat d’une maison ou les propriétaires dont l’hypothèque approche de la fin du terme doivent réserver un taux maintenant, si ce n’est pas déjà fait. 

« Ces derniers temps, on voit grimper le coût des prêts à taux fixe toutes les deux semaines, c’est hallucinant », s’exclame Hugo Leroux, courtier chez Hypotheca.

La vaste majorité des prêteurs vont garantir un taux pour une période de 90 à 120 jours, affirme le courtier hypothécaire. Lorsqu’on réserve en janvier, on peut obtenir un délai de six mois, car beaucoup de transactions sont notariées en juillet.

Si on est stressé à l’idée de ne pas trouver sa maison rapidement, et si on a peur que les intérêts montent encore, Desjardins et la Banque Nationale peuvent barrer le taux pendant un an, en échange d’une prime.

3. Taux variable ou taux fixe ? 

Classique ! Dans un contexte normal, lorsque le taux fixe de cinq ans surpasse de 0,75 % le taux variable, ce dernier reste un choix sûr. Mais nous ne sommes pas dans un contexte normal. On sait d’avance que le taux directeur va grimper d’au moins 1 % d’ici un an.

À moins d’obtenir un avantage de 1,25 % sur le fixe, le « variable » semble moins attrayant. Quand on évalue la question, on doit garder en tête la possibilité que les taux redescendent un peu avant la fin du terme de cinq ans.

4. Faut-il fixer son taux ? 

Le prêt à taux variable conserve un atout important : on peut casser son contrat à peu de frais. Des détenteurs d’une telle hypothèque pourraient se questionner sur l’opportunité de se tourner vers un produit à taux fixe, avant que les intérêts montent davantage. La conversion peut se faire sans changer de prêteur, sans pénalité.

Tout dépend des conditions négociées à la base, mais selon les deux courtiers consultés pour cette chronique, ce ne serait pas avantageux dans la majorité des cas.

« L’année dernière, les prêteurs offraient d’excellents rabais sur le taux préférentiel. Même après la hausse de cette semaine, ils payent entre 1,90 % et 2,10 %. On n’abonne pas ça pour un fixe à 3,5 % », insiste Ryan La Haye.

5. Sortir des sentiers battus 

Le moment est propice pour considérer un terme hypothécaire plus court, selon Hugo Leroux.

« Certains prêteurs offrent de bons rabais sur des termes de trois ans », dit-il.

Sur le taux affiché par les banques, l’écart peut atteindre 0,70 % !

On ne sait à quoi ressemblera le marché dans trois ans, direz-vous, mais c’est plus de temps qu’il en faut pour maîtriser l’inflation et retrouver un environnement hypothécaire plus favorable.

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