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Maison intergénérationnelle et pénalité fiscale

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Un autre sujet inspiré d’un lecteur, appelons-le Francis, qui s’interrogeait sur le traitement fiscal d’une maison intergénérationnelle. Autant le dire d’emblée : ce n’est pas simple. 

Une habitation où vivent deux ménages, en l’occurrence deux générations d’une même famille, peut-elle se qualifier en totalité comme « résidence principale » pour les enfants qui en sont propriétaires et qui « abritent » leurs parents âgés ?

La question est importante, car la réponse nous dira si le gain en capital sera exempté d’impôt en tout ou en partie à la revente de la propriété. 

Je me suis adressé à un comptable et à un fiscaliste, les deux experts ont commencé par m’envoyer de la jurisprudence, c’est vous dire.  

Allons-y quand même.

La notion de résidence principale

Commençons par la base : que faut-il à une habitation pour qu’elle se qualifie comme résidence principale ?

« Il faut en être propriétaire, et elle doit être habitée “normalement” », rappelle le comptable Sylvain Fontenelle. La définition reste assez large, car on peut l’avoir occupée seulement quelques jours et satisfaire ce critère. Par « on », on veut dire ici son propriétaire ou son conjoint ou son ex-conjoint ou ses enfants. Pour la suite, nous allons désigner ces gens comme « personnes admissibles ». 

Remarquez que cette énumération, inscrite dans la loi de l’impôt, exclut les « parents » du propriétaire, qui font pourtant partie de la famille.

La configuration de la maison 

Un des aspects importants au moment d’évaluer ce qui fait partie de la « résidence principale », signale Charles Hunter-Villeneuve, repose sur la configuration des lieux. « S’agit-il dans les faits d’un seul ou deux logements ? » demande le planificateur financier et fiscaliste. 

Si un mur sépare les espaces de vie, s’il y a deux adresses différentes, des réservoirs d’eau chaude et des compteurs d’électricité distincts, il faudra se montrer convaincant lors d’un litige. La superficie occupée par les parents du propriétaire risque alors d’être exclue de l’exemption.  

Dans un tel aménagement, si chaque ménage est propriétaire de sa partie, on règle le problème. Chacun aura droit à son exemption. 

L’utilisation de la maison 

On a porté à mon attention trois cas de jurisprudence. Dans l’un d’eux (Royer, 2019), un juge a déterminé que la partie du sous-sol aménagée pour la grand-mère ne répondait pas au critère du logement « normalement habité ». Les propriétaires ni leur enfant n’utilisaient cet espace réservé à la doyenne de la famille, avec pour résultat que le quart du gain en capital s’est retrouvé imposé au moment de la vente de la maison. Le jugement confirme que le parent du propriétaire n’est pas « admissible ». 

Une décision toute récente (Salama, 2022) apporte un nouvel éclairage. Le juge dans cette affaire a accordé une exemption complète à la propriétaire d’un duplex. Elle occupait le haut avec son fils, et sa mère habitait le rez-de-chaussée. Les trois générations passaient la majorité du temps en bas, ils y prenaient leurs repas tous les jours dans la salle à manger de la grand-mère. Cet élément semble avoir convaincu le juge que le duplex, bien qu’il compte deux logements, est considéré comme un seul. Les personnes « admissibles » occupaient ici tout l’immeuble. La décision aurait pu être différente si la maisonnée avait concentré son temps au 2e étage.

Donc, il y a la configuration et l’utilisation des lieux, sujettes à interprétation. Chaque cas est unique.  

Dans un contexte marqué par la crise du logement et le vieillissement de la population, ce serait une bonne idée de modifier les règles de manière à favoriser les maisons intergénérationnelles. 

Ajouter les « parents » à la liste des personnes admissibles en vue d’une exemption fiscale sur le gain en capital pour résidence principale, il me semble que ça simplifierait des choses.

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