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Utilisez le RAP au maximum

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Sur un groupe Facebook où on se refile des « conseils » financiers, une femme s’est tournée vers la communauté pour demander un avis au sujet du Régime d’accession à la propriété (RAP). C’était pour une amie qui sortait d’une rupture.

Cette dernière avait les liquidités hors REER pour verser une mise de fonds d’au moins 10 %. Devait-elle recourir au RAP pour atteindre les 20 % de mise de fonds et éviter l’assurance de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SHCL) ou ne pas toucher à son REER ? Voilà l’interrogation principale, parmi d’autres. 

Le problème de ce genre de forum, c’est qu’il faut savoir distinguer l’avis du participant compétent de la recommandation du quidam bien intentionné.

Je ne vais pas me prononcer sur ce cas précis, la situation mérite d’être analysée par un professionnel, ce serait pour la personne concernée de l’argent bien investi.

Ce que je veux soulever ici, c’est qu’on devrait toujours utiliser le RAP au maximum quand on a la possibilité de le faire, même si l’argent retiré du REER n’est pas nécessaire à l’achat d’une propriété. 

Je vous explique pourquoi.

Programme flexible

Avec les prix de l’immobilier, on peine à imaginer qu’on n’a pas besoin des sommes accessibles via le RAP pour acheter sa maison.

Il restera toujours des jeunes généreusement financés par leurs parents, mais je pense surtout aux couples qui se séparent après avoir été copropriétaires plus d’une douzaine d’années. Le fruit de la vente, même après avoir réglé le solde de l’hypothèque, permettrait à chacun de verser une importante mise de fonds pour une autre propriété. Alors, pourquoi « raper » ? 

Avant de répondre à cette question, on doit savoir qu’on peut faire ce qu’on veut avec les sommes dégagées à l’aide du RAP. Aucune instance ne fait de suivi de l’argent, il n’est pas nécessaire qu’il serve à la transaction.

Pour accéder à ce programme, il suffit de répondre aux critères d’admissibilité. On ne doit pas avoir été propriétaire de son lieu de résidence au cours des quatre dernières années ou, dans le cas qui nous concerne, il faut être séparé depuis au moins trois mois. Bien sûr, il faut acheter une propriété.

On pourrait dilapider ces dollars sur Bet99 si l’on voulait, mais je ne vous le conseille pas.

Plus grosse mise de fonds

Naturellement, on pourra songer à augmenter sa mise de fonds afin de réduire la taille de son hypothèque. Avec les taux d’intérêt qui se sont mis à grimper, limiter sa dette représente une option plus que défendable.

Les taux d’intérêt de cinq ans fixes tournent autour de 4 % et plus, c’est du sérieux. Si l’on est un investisseur de type « prudent », et que les rendements à l’intérieur du REER sont en deçà de 4 %, on sait ce qu’on a à faire : « raper » pour diminuer l’emprunt. 

Raper pour cotiser au CELI

Dans le cas d’un investisseur habitué à des rendements plus élevés que le taux hypothécaire, mieux vaut laisser son argent en bourse. Toujours, on doit placer son argent où il travaille le plus fort pour nous. Alors, faut-il le laisser dans son REER ? Pas nécessairement.

Comme je l’ai expliqué maintes fois ici, pour une somme égale, le CELI constitue un abri fiscal plus efficace que le REER, car les retraits ne sont pas imposables.

Pour l’acheteur admissible au RAP, c’est l’occasion de transférer 35 000 $ (le plafond) du REER vers le CELI. Ensuite, on a quinze ans pour rembourser son REER, au rythme de 2333 $ par année. Si le CELI génère 6 %, il produit 2100 $ annuellement. 

Voyez-vous l’astuce ?

Le RAP peut se rembourser quasiment tout seul, sans compter que la mécanique crée 31 500 $ d’espace dans le CELI au bout de 15 ans. Chaque retrait du compte procure en effet un droit de cotisation équivalent l’année suivante. (2100 $ x 15 ans = 31 500 $).

Oui, d’accord, rien n’assure 6 % de rendement par année. Mais c’est réaliste. 

Raper pour cotiser au REER

Voilà une proposition qui peut sembler contre-intuitive. « Pourquoi sortir de l’argent du REER avec le RAP si c’est pour le remettre dans le REER ? », demandez-vous ? 

Pour récolter la déduction fiscale.

Cette approche est particulièrement efficace lorsqu’on gravite en haut de la table d’impôt. Pour quelqu’un dont le taux marginal d’imposition monte à 40 %, cette manœuvre permet d’aller récupérer 14 000 $ auprès du fisc, une somme qui peut servir ensuite pour une cotisation CELI ou REER, ou encore pour réduire l’hypothèque.

On peut toujours couper la poire en trois : une part sur la maison, une part dans le REER et une part dans le CELI.

Mais surtout, on ne mise rien sur Bet99 !

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