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CELI immobilier: des réponses à vos questions

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Illustration Adobe Stock

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Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) sera sans conteste le véhicule privilégié pour accéder au marché immobilier.

On a fait grand cas de ses principales caractéristiques, mais beaucoup de détails restent à connaître. 

Dans une analyse publiée lundi, la chaire en fiscalité et finances publiques (CFFP) de l’Université de Sherbrooke répertorie les zones d’ombre.

Ce qu’on sait déjà

Avant d’explorer ces aspects nébuleux, rappelons les grands éléments connus du CELIAPP.

  • On pourra y verser un maximum de 8000 $ par année et les droits de cotisation ne peuvent être accumulés pour être utilisés d’un coup. Les contributions seront plafonnées à 40 000 $ pour toute la durée du compte. Aucun mécanisme d’indexation n’est prévu.
  • Les dépôts seront déductibles d’impôt (comme le REER), les retraits seront non imposables (comme le CELI) s’ils servent à l’achat d’une première propriété.
  • L’argent pourra être investi et les rendements s’accumuleront à l’abri du fisc.
  • Le compte pourra rester ouvert 15 ans, après quoi les sommes déposées pourront être transférées vers le REER (sans réduire les droits de cotisation à ce compte) ou vers le FERR. On aura aussi la possibilité de récupérer son argent avec l’impôt à la clé. 
  • Pour être admissible, on ne doit pas avoir été propriétaire de son lieu de résidence au cours des quatre années précédentes. 

Ce qu’on a hâte de savoir

C’est le principal attrait de l’analyse de la CFFQ qui, en plus de relever les détails manquants, nous fait part de ses hypothèses. 

Âge. Concernant l’âge, d’abord. Nous savons qu’on sera admissible dès 18 ans, mais on n’a aucune indication sur l’âge limite. Si c’est comme le CELI ordinaire, il n’y en aurait pas. On pourrait donc ouvrir un CELIAPP à 75 ans et profiter de tous les avantages énumérés plus haut. Si c’est le cas, il pourrait donner lieu à des stratégies fiscales intéressantes. 

Cotisations excédentaires. Avec des droits fixes (8000 $ par année/40 000 $ total), il faudra être distrait quelque chose de rare pour défoncer les plafonds. Tout de même, Ottawa devra se montrer dissuasif. La CFFQ parie sur impôt mensuel de 1 % par mois sur les cotisations excédentaires, comme pour le REER et le CELI. 

Patrimoine familial. Chez les couples mariés, le REER fait partie du patrimoine familial, et non le CELI. À cet égard, le CELIAPP sera sans doute traité comme son grand frère. Rappelons quand même que ce dernier demeure partageable entre les conjoints au terme d’une union célébrée sous le régime matrimonial de la société d’acquêts.

Insaisissabilité. Le nouveau CELI immobilier pourra-t-il être saisi par des créanciers lors d’une faillite? Le REER est insaisissable, au contraire d’un CELI, dont le contenu est considéré comme des liquidités. Ce sera sans doute la même chose avec le compte immobilier, d’autant plus qu’une maison peut être saisie. 

Déductions. On pourra déduire de ses revenus les montants cotisés au CELIAPP, comme le REER. Toutefois, on ignore s’il sera possible d’utiliser la déduction dans une année subséquente à celle de la cotisation, comme c’est le cas avec le REER. Si Ottawa empêche d’utiliser d’un coup des droits accumulés, ce serait surprenant qu’il permette de déduire d’un même coup les cotisations des années antérieures.

Quand sera-t-il accessible?

L’implantation ne s’annonce pas facile pour les institutions financières, au contraire. Le CFFQ rappelle qu’un bon délai s’est écoulé entre le dévoilement du régime enregistré d’épargne-invalidité (REEI) et son arrivée sur le marché.

L’industrie subira la pression du fédéral pour se conformer au plus vite, mais ça pourrait néanmoins prendre du temps. 

Et ça, c’est le principal inconnu.

Ce qui n’empêche pas d’utiliser le CELI ordinaire en attendant. 

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