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L’impact de la démographie sur la crise du logement et la hausse du prix des maisons

L’impact de la démographie sur la crise du logement et la hausse du prix des maisons
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Bien que le phénomène ne soit pas nouveau, vous aurez probablement remarqué, récemment, l’abondance d’articles de journaux décriant la crise du logement. En même temps, on observe la spectaculaire ascension du prix des maisons provoquée par la pandémie de COVID-19. Ainsi, il y a lieu de se demander si la crise du logement perdurera ou si ce n'est qu'un phénomène passager.  

À ce sujet, la démographie peut apporter des éléments de réponse. En effet, considérant l’augmentation de la population pour les années à venir, la demande en matière d’habitation augmentera. Et si la demande augmente et que l’offre ne suit pas, il y a lieu de penser que la crise pourrait s’amplifier. De plus, sachant que la croissance de la population est principalement soutenue par l’immigration, on comprendra que la réduction ou l’augmentation de nos seuils d’immigration aura un impact sur le phénomène.  

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Des besoins à quantifier 

Mes travaux de démographie ne me permettent pas de statuer sur l’augmentation du prix des loyers et des maisons. Cependant, en croisant mes travaux avec les résultats du recensement de 2016 pour l’habitation, il est possible de déterminer combien de nouveaux appartements et de nouvelles maisons devront être construits.  

Il faut savoir qu’au cours d’une vie, les préférences individuelles pour différents types d’habitation évoluent; par exemple, les Québécois de 16 ans habiteront majoritairement (61%) dans une maison individuelle, alors que les Québécois de 26 ans habiteront majoritairement (64%) en appartement, tandis que l’habitation préférée (41%) des plus de 85 ans sera un logement collectif. Ainsi, une analyse fine de l’évolution de la structure démographique de la population au cours des années permet de quantifier les besoins en matière d’habitation.  

En supposant que les préférences des Québécois par groupes d’âge soient stables au cours des années, on peut estimer la croissance du parc immobilier au cours du temps. J’ai donc réalisé des projections allant de 2014 à 2052 pour trois seuils migratoires (30 000, 60 000 et 90 000 immigrants par année).  

Je constate qu’entre 2014 et 2052, le nombre de maisons individuelles augmentera de 10 et 24% pour des seuils migratoires de 60 000 et 90 000 immigrants par an respectivement. À l’inverse, ce nombre devrait diminuer de 5% pour un scénario de 30 000 immigrants par année. En ce qui concerne les autres types d’habitations privées (ex.: appartements), leur nombre augmentera de 13 et 27% pour les seuils de 60 000 et 90 000 immigrants par année, tandis qu’ils diminueront de 1% pour un taux de 30 000 immigrants par année. 

C’est donc 375 000 maisons individuelles et 515 000 autres logements privés qu’il faudrait construire entre 2014 et 2052 si les seuils migratoires recommandés par le Conseil du patronat (90 000/ans) étaient appliqués.   

Pour conclure, si la construction de nouvelles habitations ne suit pas la demande, on peut raisonnablement déduire que la crise s’aggravera. Ainsi, une hausse de seuils migratoires aura pour effet d’amplifier la crise alors qu’une réduction des seuils migratoires pourrait au contraire l’atténuer ou même l’endiguer.   

L’impact de la démographie sur la crise du logement et la hausse du prix des maisons
Photo Stevens LeBlanc

Charles Gaudreault, ingénieur M.Sc.A, chercheur indépendant, Québec 

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