/finance/real-estate
Navigation

Les chalets locatifs, nouvel eldorado des petits investisseurs immobiliers

Le nombre de résidences de tourisme a bondi de 6971 à 10 800 en moins de quatre ans en territoire québécois

club privé Kanata Tremblant
Photo courtoisie Les promoteurs de chalets locatifs font valoir des investissements payants pour les petits investisseurs. Au club privé Kanata Tremblant, une résidence touristique de ce type pour 10 à 12 personnes se loue entre 450 $ et 750 $ la nuit.

Coup d'oeil sur cet article

Les lieux de villégiature sont pris d’assaut par les petits investisseurs immobiliers qui trouvent dans la nature de meilleurs rendements que dans les plex de la métropole. 

Ces investisseurs sont ciblés par les promoteurs, qui ne vendent plus tant le rêve d’une vie paisible au bord du fleuve ou d’un lac, mais la promesse de faire de l’argent en profitant aussi de leur chalet.

« Les gens qui comprennent l’industrie veulent embarquer », observe Mathew Calpakis, associé chez Rëzerve, gestionnaire d’hébergement touristique qui a courtisé une clientèle d’investisseurs montréalais de 30 à 50 ans pour le Domaine Charlevoix, à Baie-Saint-Paul. Les deux tiers des terrains ont été achetés pour construire des chalets locatifs. Et ça s’est passé en pleine pandémie : 120 ventes depuis 2020, alors que pendant les six années avant COVID, seulement 40 terrains avaient trouvé preneur. Le promoteur s’apprête à offrir 20 terrains de plus, dont les prix varieront de 200 000 $ à 400 000 $.

L’achat d’un triplex à Montréal coûte 1 M$ et plus, pour des revenus annuels moyens d’environ 55 000 $, souvent amputés par le coût des rénovations. Le chalet locatif presque neuf (2-3 chambres) peut encore être acheté pour moins cher, et générer des revenus de 60 000 $ à 70 000 $.

« C’est beaucoup moins de casse-tête, car tu confies la gestion à une compagnie sur place, tu ne collectes pas de loyer, tu es payé d’avance et tu peux en profiter quand tu veux pour tes vacances », souligne M. Calpakis.

Boom de constructions

Dans la municipalité des Éboulements, le nombre de permis de nouvelles résidences touristiques a plus que doublé en 2020-2021, en comparaison des deux années prépandémiques. À Petite-Rivière-Saint-François, aux abords du Massif de Charlevoix, pour la seule année 2021, 70 résidences touristiques ont été construites, c’est neuf fois plus qu’en 2019, avant la pandémie. 

« Ce sont des résidences de grande valeur, alors ce sont des revenus de taxation très intéressants pour nous », se réjouit le maire Jean-Guy Bouchard.

Toutes les zones de villégiature sont touchées par le phénomène, particulièrement Charlevoix et Mont-Tremblant, nous dit-on dans le milieu. 

Au club privé Kanata Tremblant, un domaine de 3000 acres avec deux lacs et des sentiers, 140 terrains ont été vendus en trois phases de développement, et ça continue, malgré les taux d’intérêt élevés et les coûts de construction à la hausse. Les acheteurs sont généralement des Québécois et des Ontariens. Certains acquièrent plus d’un terrain et on leur offre 20 % de rabais. Sur le site web, on vante qu’investir dans les Laurentides est « une formule gagnante et payante. » 

« Quatre-vingt-dix pour cent des gens qui achètent ici, c’est pour construire et mettre les chalets en location. Il n’y a pas de ralentissement du tout chez nous parce que beaucoup de villes des Laurentides enlèvent des droits de location court terme à cause des plaintes », rapporte Elizabeth Vanderhoven, responsable du développement chez Kanata.

« Aussi, aux alentours de Toronto, tu as un shack pour 1 M$ et il faut tout rénover. Les Ontariens qui achètent, ici ça va leur coûter 1 M$ avec le terrain et le chalet, mais ils vont en avoir pour leur argent ! » renchérit Mme Vanderhoven.

Dans les Laurentides, il y a d’autres développements d’envergure, comme L’Hymne des Trembles, versant sud, qui prévoit jusqu’à 500 chalets. Ailleurs dans la région, le promoteur Anthony Gibault bâtit différents projets, totalisant 500 chalets locatifs. Et on pourrait allonger la liste.

club privé Kanata Tremblant
Courtoisie

« Ce qui rend les secteurs des Laurentides et de Charlevoix attractifs, ce sont les activités en périphérie, sur quatre saisons, à 30 minutes ou moins de l’hébergement. Ce sont les montagnes de ski en bonne santé qui font fonctionner les chalets », observe Philippe Hamel de Monsieur Chalets. 

Prix à la nuitée en hausse

Actif dans le domaine de la location de chalets depuis une douzaine d’années, il vient de lancer une plateforme transactionnelle gratuite pour les propriétaires et il a acheté le site web Québec location de chalets, en plus de posséder 10 chalets locatifs. Selon ses données, les prix à la nuitée ont augmenté de 27 % pendant la période COVID pour les chalets de trois chambres et moins. 

« Pour 2022, même si les gens peuvent voyager ailleurs, on n’a pas observé de baisse de demande. On a un volume aussi élevé qu’en 2021 », dit-il. Les hébergements créatifs, de type maison sur l’eau ou dans les arbres, sont particulièrement prisés, remarque M. Hamel.

Cette popularité des chalets locatifs stimule la construction, ce qui a forcément un impact sur les paysages et le mode de vie. Dans Charlevoix, le développement intense autour de la station de ski le Massif de même que l’arrivée potentielle du projet GéoLAGON, avec ses 300 chalets locatifs doubles, soulèvent l’inquiétude.

« On est une réserve mondiale de la biosphère de l’UNESCO. Alors que veut-on pour le futur ? Que tous les paysages soient exploités ? » demande le maire de Baie-Saint-Paul, Michaël Pilote, plaidant pour une approche responsable. 

Il doute que l’acceptabilité sociale puisse être atteinte avec le projet, malgré son succès en prévente. M. Pilote souhaite que la région investisse maintenant pour loger les travailleurs, car la rareté de logements est un obstacle énorme au recrutement, notamment des infirmières et autres professionnels dont le milieu a désespérément besoin.

Les chalets bien plus rentables que les plex

Triplex à vendre

Pointe-aux-Trembles

Prix demandé : 1,1 M$

Revenus annuels : 55 000 $

Plateau Mont-Royal

Prix demandé : 1,4 M$

Revenus annuels : 79 000 $

Chalets à vendre 

Charlevoix

2-3 chambres

575 000 $ – 600 000 $

Revenus annuels : + de 60 000 $

Source : Centris

Le nombre de permis de résidences touristiques explose à certains endroits

Petite-Rivière-Saint-François

2018-2019 : 16

2020-2021 : 83

+ 418 %

Les Éboulements

2018-2019 : 15

2020-2021 : 35

+ 133 %

Mont-Tremblant

2018-19 : 105

2020-21 : 199

+ 89 %

Des sociétés en achètent afin de chouchouter leurs salariés

Les promoteurs immobiliers qui investissent dans les lieux de villégiature attaquent un nouveau créneau : les chalets corporatifs, lesquels, en période de rareté de main-d’œuvre, pourraient devenir un facteur d’attraction et de rétention. 

Dany Papineau, président de la plateforme We Chalet, explique que, avec le déclin des tours à bureaux, les entreprises doivent trouver de nouveaux lieux pour rassembler leurs employés
Photo courtoisie
Dany Papineau, président de la plateforme We Chalet, explique que, avec le déclin des tours à bureaux, les entreprises doivent trouver de nouveaux lieux pour rassembler leurs employés

« C’est un gros créneau, le monde des affaires, car les entreprises cherchent des manières de rassembler les gens qui ne viennent plus trop au bureau », observe Dany Papineau, de la plateforme WeChalet, qui offre des refuges à 50 $ la nuit, jusqu’à des chalets de luxe à 2500 $ la nuit, pour 20 personnes et parfois plus.

À Tremblant, Kanata s’apprête à lancer une campagne de promotion sur les médias sociaux pour vendre des chalets corporatifs, à l’image de chacune des entreprises. La tendance semble avoir émergé de la techno Mirego, à Québec, qui a fait l’acquisition du Mirechalet dans Charlevoix en 2017, avec l’intention de redéfinir l’espace de travail. Tout avait été conçu pour stimuler la créativité et la cohésion des équipes, grâce à un lieu ouvert sur la nature.

Les promoteurs voient aujourd’hui de grandes opportunités avec les chalets corporatifs.

Façon de se démarquer

« Construire un chalet pour pouvoir remercier tes meilleurs employés et leur famille, ça permet de se démarquer. La montre, ça ne plaît plus tellement, il faut aller dans le style de vie. Et la loge au hockey, ça ne fait pas nécessairement l’affaire de tout le monde non plus », songe Elizabeth Vanderhoven de Kanata, en ajoutant qu’acquérir un chalet est aussi un investissement pour l’entreprise, mieux qu’une dépense.

Le chalet corporatif peut servir à des réunions de travail la semaine et aux loisirs d’une ou deux familles d’employés le week-end. La compagnie de gestion s’occupe du ménage et de l’entretien pour libérer le propriétaire de tout ce qui pourrait représenter un tracas.

Verra-t-on des entreprises abandonner les traditionnels bureaux en ville pour favoriser le travail hybride entre le domicile de l’employé et le chalet corpo ? L’avenir le dira. 

Entre-temps, beaucoup de chalets sont loués en semaine et parfois pour un mois ou deux, par des télétravailleurs, qui peuvent aller n’importe où, tant qu’ils ont une connexion internet haute vitesse. C’est un créneau d’affaires qui était marginal avant 2020 et qui augmente la rentabilité des chalets locatifs aujourd’hui. 

Une multitude de beaux petits filons à exploiter

Les opportunités d’affaires dans le milieu des chalets locatifs sont telles que les plateformes de réservation en ligne et les compagnies de gestion poussent partout, chacune avec leurs différences. 

We Chalet a été la première à concurrencer les géants Airbnb, Booking.com et Expedia de ce monde, en misant uniquement sur le créneau des chalets. Là où les géants commandent aux proprios des commissions de 18 % à 22 % du prix de location, WeChalet demande de 9 % à 15 %, selon la durée du séjour. 

« Le marché est monopolisé par des plateformes étrangères et nous, on veut innover pour aider les propriétaires avec des outils technologiques permettant une gestion automatisée », précise le fondateur, Dany Papineau, récemment invité dans une mission en France, où les possibilités de développement sont immenses pour sa plateforme.

Monsieur Chalets lançait aussi une plateforme de réservation-location en ligne ce mois-ci et LesChalets.com le fera dans les prochains jours, en demandant aux propriétaires 10 % du prix des locations. Pour les fondateurs, Philippe Darveau et sa conjointe, Jessica Mokrane, cette plateforme est une suite logique, mais inattendue, d’un projet qui a débuté en mode investissement, avec trois chalets locatifs achetés en 2019. 

Ça suscite des vocations

Autrefois entrepreneur dans l’industrie du meuble, M. Darveau a découvert un milieu qui l’intéressait et quelques filons profitables. 

« J’avais une expertise et j’ai d’abord meublé une quarantaine de chalets locatifs, puis j’ai coaché des propriétaires sur les bons choix de meubles, de matelas et tout ça », relate-t-il.

Ensuite, il a démarré une compagnie de gestion avec sa conjointe. Avec leurs cinq employés, ils s’occupent d’une quarantaine de chalets dans les Laurentides, Lanaudière et l’Outaouais. Revenus annuels moyens de ces propriétés : 80 000 $.

« C’est un besoin pour bien des propriétaires de confier la gestion, parce que c’est difficile à distance de régler des problèmes. Si la femme de ménage ne se présente pas et que tu habites à 1 h 30 de route, ça peut être compliqué », illustre Philippe Darveau, ajoutant que son entreprise s’occupe aussi du marketing et de la présence du chalet sur les bonnes plateformes. 

Jessica Mokrane et Philippe Darveau sont cofondateurs de LesChalets.com
Courtoisie
Jessica Mokrane et Philippe Darveau sont cofondateurs de LesChalets.com

Le couple Darveau-Mokrane a aussi fait l’acquisition du groupe Facebook Chalets à louer, qui permet de jumeler des locataires à des propriétaires de chalets. Ce groupe compte aujourd’hui 93 000 abonnés, le double d’il y a trois ans lors de son acquisition.

Si les autres plateformes ne font que présenter l’offre de chalets disponibles, LesChalets.com peut être proactif pour favoriser la location. Par exemple, si une annulation libère un chalet, sa disponibilité soudaine pourra être offerte aux membres du groupe Facebook. 

Philippe Darveau rêve d’acheter d’autres chalets locatifs. Il attend le moment propice.

« J’aime ça, la croissance, mais je vais attendre. Avec la hausse des taux d’intérêt, il va y avoir des chalets disponibles sur le marché », entrevoit-il.

Resserrement des règles

Ceux qui veulent acheter un chalet pour en faire une résidence touristique doivent prendre des précautions et s’assurer de pouvoir obtenir un permis. Devant le boom de demandes, plusieurs municipalités restreignent les possibilités, car elles veulent éviter de devenir des villages sans vie citoyenne. Or, si le droit de location à court terme existe dans un secteur au moment de l’achat du terrain, il pourrait aussi ne plus exister deux ans plus tard quand le chalet sera construit. 

L’harmonie entre propriétaires de chalets locatifs et résidents permanents des zones de villégiature est parfois mise à mal. Les touristes de passage qui viennent faire la fête ont amené la municipalité de Petite-Rivière-Saint-François à créer une agence de sécurité touristique il y a quelques années pour maintenir l’ordre et favoriser le respect du voisinage. 

« On aurait dû à l’origine créer des sections entièrement réservées aux résidents et d’autres pour le tourisme », avance le maire Jean-Guy Bouchard. 

C’est ce qu’ont fait des municipa-lités comme Les Éboulements et Mont-Tremblant. À Petite-Rivière-Saint-François, les quotas de résidences touristiques par secteur peuvent toujours être remis en question. Au printemps dernier, des propriétaires voulaient plus de résidences touristiques et ont demandé une modification de zonage. Un référendum a été tenu et le non l’a emporté. Cette fois-ci...

Commentaires

Vous devez être connecté pour commenter. Se connecter

Bienvenue dans la section commentaires! Notre objectif est de créer un espace pour un discours réfléchi et productif. En publiant un commentaire, vous acceptez de vous conformer aux Conditions d'utilisation.