Il gagne 92 000 $ par année et il ne réussit pas à acheter une maison!

M. Gagnon se gratte la tête, il ne comprend tout simplement pas. Son institution financière accepte de lui donner une préapprobation de seulement 290 000 $, alors qu’il visait 500 000 $.  

Pourtant, son dossier de crédit est impeccable. On peut le constater dans ce tableau.

J’ai contacté M. Charles-Antoine Boudreau, courtier hypothécaire chez Planiprêt, pour qu’il puisse nous guider dans ce cas. 

Le taux d’acceptabilité

D’entrée de jeu, celui-ci précise qu’en ce moment le taux d’accepta­bilité, soit la référence dont se servent les institutions financières pour déterminer le montant maximal d’un prêt, se situe autour de 7 %. 

Ce nombre se veut une simulation de hausse des taux d’intérêt afin de déterminer si l’emprunteur est toujours en mesure d’effectuer ses versements hypothécaires. S’il en est incapable, elles ne peuvent accorder le prêt comme demandé, il faut alors contracter une hypothèque d’une valeur moindre. Il n’y a pas si longtemps, le taux d’acceptabilité oscillait autour de 5 %, elles autorisaient des prêts plus élevés. Les règles d’emprunt hypothécaires se sont donc resserrées.

Le cas de M. Gagnon

Après avoir analysé le dossier et effectué les calculs, M. Boudreau estime qu’en vertu du taux d’acceptabilité actuel, il pourrait obtenir un financement de 290 000 $. Donc, pour une maison de 362 500 $, il doit effectuer une mise de fonds de 72 500 $, soit 20 %.

En ne tenant pas compte du prêt auto de 6000 $, il pourrait obtenir un prêt hypothécaire de 345 000 $ pour une maison de 431 250 $ avec une mise de fonds de 20 %, soit 86 250 $.

Les options

Voici les possibilités qui s’offrent à M. Gagnon.

1) Utiliser ses liquidités pour :

• D’abord, rembourser le prêt auto de 6000 $
• Puis augmenter la mise de fonds afin d’être en mesure d’effectuer un achat d’une valeur plus élevée. Cependant, il n’atteindra pas son objectif de 500 000 $.

2) Transférer le prêt auto à un membre de sa famille.

3) Acheter la maison avec sa conjointe.

4) Demander à un proche de se porter garant du prêt.

5) Demander aux parents de donner une garantie basée sur la valeur nette de leur maison, ce que l’on appelle communément une garantie collatérale.

En conclusion

La première étape à effectuer lorsqu’on veut réaliser un projet en immobilier est de déterminer combien on peut emprunter. 

Recevoir de son institution financière une réponse décevante alors que l’on a amorcé le processus implique de faire marche arrière, de refaire les plans, de réduire la superficie de la maison, etc. 

Afin d’éviter cette épreuve, il est préférable d’effectuer au préalable une préadmissibilité qui permet de vérifier le montant que l’on peut obtenir. Contrairement à la préapprobation, où l’institution financière effectue une analyse plus poussée du dossier, car elle s’engage à prêter un certain montant, la préadmissi­bilité se veut une aide pour évaluer les options de financement. C’est rapide, informatif et, surtout, cela permet de ne pas s’imaginer que l’on peut bâtir des châteaux en Espagne. Autrement dit, c’est partir du bon pied.

Son dossier de crédit

• Salaire annuel : 92 000 $
• Cote de crédit : 852
• Deux cartes de crédit totalisant des limites de 15 000 $, solde à 0
• Marge de crédit : 10 000 $, solde à 0
• Prêt auto : 137 $ toutes les deux semaines, à jour. (6000 $)
• Mise de fonds : entre 40 000 $ et 50 000 $
• Autres dépenses : son loyer

Conseils

Sur le site des institutions financières, vous trouverez les outils pour déterminer votre préadmissibilité à un prêt hypothécaire. Entrez tous les paramètres de votre situation personnelle et cliquez sur la touche Calculez. En une seconde, vous aurez la réponse à votre question.

Demander l’aide d’un courtier hypothé­caire pour vous guider dans la démarche de financement.